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固定?変動?どっちが良い?

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固定?変動?どっちが良い?

カテゴリ:コラム
こんにちは!
住まいリンクの太田です。

今回は、住宅ローン金利についてのお話です。

住宅ローンの商品を選ぶときに、考えるべきことの一つとして固定金利変動金利かどちらが良いのか?という選択があります。
そもそも、固定金利と変動金利ってどう違うの?という部分から分かりやすく解説していきます!





固定金利とは?

固定金利とはその名前の通りで、当初の金利から金利が変わらず固定されているという意味です。
ここでは全期間固定金利のことを固定金利といいますが、3年・5年・10年など、一定の期間を固定金利として、その後に固定か変動かを再度選択するタイプもあります。

固定金利の最大のメリットは、当初の金利がずっと続くので、途中で金利が上がる事がなく支払い額がずっと変わらない(上がらない)という事です。

言い方を変えると金利変動リスクが無いという事ですね。

「じゃあ、固定金利の方が良いに決まってる!」と思いますが、当然デメリットもあります。

それは、当初の金利の時点で変動金利より金利が高いという事です。
具体的には、下で例を出して説明しますが、少なくとも最初の5年間については月々支払額が変動金利よりも高くなります。
もしも、ずっと金利が変わらなければずっと変動金利より高いという事でもあります。

ちなみに全期間固定金利は、今は選ぶ方が少ないせいか取扱いをしていない銀行も多数あります。


変動金利とは?

一方で変動金利とは、1年に2回金利の見直しがあり、今後金利が上がったり下がったりするリスクがあります。
この金利変動リスクが変動金利のデメリットですね。

金利は半年ごとに見直しがありますが、月々返済額が変わるのは5年に1度で、5年間の金利変動で出来たしわ寄せがあれば、次の5年間の月々返済額で調整するというイメージです。
年に2回の見直しですが、必ず金利が変わるというわけではなく、過去を見ると10年以上金利が変わっていない状況です。

変動金利のメリットはというと、そうです。当初の金利が固定金利と比較すると低いという事です。
5年間は返済額が変わらないので、少なくとも最初の5年間は固定より安いという事になります。
当然ですが、ずっと金利が変わらなければずっと安いという事です。



具体的にはどれくらいの差があるのか、変動と固定の両方を取り扱っている金融機関を例に出してみていきます。


支払額を比較します!

具体例として、中央労働金庫の11月の金利で比較してみます。
固定金利も変動金利も最優遇条件での比較となります。

という事で、表を作りました。

固定金利と変動金利の金利



対応した支払額の比較


最初の1か月目で7,235円の差が出ます。
1年で86,820円5年で434,100円になります。
一番驚くべき部分は、35年間ずっと金利が変わらない場合、利息の差が約300万円にもなる事ですね!
借入額が大きくなるほどこの差も大きくなります。

借入額を3,000万円にした場合


という感じで、総返済額と支払い利息の合計についてはあくまでも変動が全くなかった場合の金額になりますが、大きな差がある事がわかります。

はっきりと言えるのは、最初の5年については変動金利の返済額が変わらないので、上の表で見た時に最初の5年間で40万円以上の差がある(固定金利の方が多く払っている)というです。

ただ、今後の金利の動きによってはこの差が埋まるか逆転する事も起こりえるという事ですね。



結論、どっちがお得?


結論からいうと、「分かりません」が答えになってしまいます。

将来、長期的に見て金利がどういう風に上がったり下がったりするのか、もしくは全く変わらないのかというのが誰にも分からないので、どちらが得かという観点で考えてしまうと答えが出ないのです。

ローンを払い終わった時になって初めて結論が出るので、違う考え方をする必要があります。


色々な考え方

以下はどちらも、私が何かで見聞きした内容です。
他にもまた違う考え方があるのかもしれないですね。


「金利変動があったときにそのリスクを受容できる余裕があるなら変動金利、余裕がないなら固定金利がお勧めです。」


「変動金利を選んで固定金利より支払い額が安くなった分を貯蓄へ。金利変動のリスクへはその貯蓄で対応。金利が上がらなかったらその貯蓄はそのまま使えばいい。」


私個人としては後者の考え方が好きですね~。
利息として払ったしまった分が還ってくることはありませんが、貯蓄に回しておけば使い道を選ぶことが出来ると思うので。
私の過去のお客様の割合を見ると8割くらいは変動金利だったと思います。


ちなみに、金利ミックス型という商品もあって、借入額のうち半分を固定で、もう半分を変動でという住宅ローンの組み方が出来る金融機関もあります。
メリット・デメリットをそれぞれ半分ずつにしているので、どっちに転んでも何か損した気持ちになるような気はします…。


最後までご覧いただきありがとうございました!

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